為適應房地產市場供求關系新變化，加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和改善性住房需求，促進烏魯木齊市房地產市場平穩健康發展，結合實際，制定16條措施。

第（一）條：加大配售型保障性住房供給

按照《住房城鄉建設部關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44號）要求，盡快組建市場收購主體，以“土地成本+建安成本+微利”的價格原則，收購房地產企業已建成的存量商品住房用作配售型保障性住房。建立輪候機制，啟動配售型保障性住房申請受理工作，在掌握輪候家庭住房需求的基礎上，持續優化分配選房規則，面向工薪收入和引進人才群體公平公正公開分配。

第（二）條：多主體多渠道籌集保障性租賃住房

支持企業利用依法取得使用權的土地或自有閑置用地建設保障性租賃住房。支持企業利用閑置和低效的商業、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房，其用水、用電、用氣價格按照民用標準執行。允許企業通過自建或合作方式建設運營保障性租賃住房。租金不高于市場租金的90%，對項目增值稅和房產稅予以降低稅率，并可給予中央資金補助。

第（三）條：調整保障性住房配建政策

自2024年8月1日至2025年7月31日掛牌成交的住宅用地，房地產企業不再配建保障性住房（公共租賃住房、經濟適用住房）。為確保政策更好銜接，切實減輕房地產企業開發成本，針對已配建的保障性住房，為房地產企業提供2種選擇：一是房地產企業可將已配建的保障性住房申請轉為配售型保障性住房，向符合條件的申請家庭進行分配。分配剩余的配售型保障性住房，可申請將其中30%房源轉為保障性租賃住房，并無償交付至市住房保障部門；剩余70%房源，房地產企業補繳土地出讓金后可轉為商品住房向市場銷售。二是房地產企業可申請直接將已配建的保障性住房的30%房源轉為保障性租賃住房，并無償交付至市住房保障部門；剩余70%房源，房地產企業補繳土地出讓金后可轉為商品住房面向市場銷售。

根據市住建局出具的《烏魯木齊市“經濟適用房認證通知書”》或有關文件，自然資源局按照市委、市人民政府《關于進一步促進民營經濟發展的實施意見》（烏黨辦發〔2018〕134號）：“積極消化商品房開發中配建的保障性住房。對房地產開發企業配建的經濟適用住房，房地產開發企業自愿回購的，在繳納異地統建資金及按原有土地出讓合同價格補交土地出讓金后，可作為商品住房出售，同步實施經濟適用住房認購銷售與商品住房預售”的要求，按程序為用地單位辦理保障性住房調整的用地手續。

第（四）條：建立全覆蓋動態住房保障機制

結合“五大互嵌”中“空間互嵌”要求，圍繞低保低收入家庭、外來務工人員、新市民、青年人、工薪等群體，動態以公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房進行保障，促進各民族廣泛交流交往交融。

第（五）條：增加改善性居住用地供應

一是按照《關于印發進一步加強土地儲備和土地出讓工作實施意見的通知》（烏政辦〔2018〕71號），遵循“市級統籌、市區聯動、權責統一”的原則，完善新形勢下土地儲備工作模式，市土地儲備中心履行全市土地收儲的主體責任，區（縣）、部門加強協調配合，圍繞規劃、資金、建設等重點工作，建立聯席會議制度，協調解決土地儲備運作過程中規劃、資金、征收、項目審批、環評、一級開發整理等問題，形成全市土地儲備的工作合力。各區（縣）作為征收主體，要根據全市土地計劃安排，按時限完成征收任務后“凈地”交付；要按照“責任共擔、利益分享”原則對區（縣）征收工作進行量化、考核和獎勵，調動區（縣）征收工作的積極性；要加強考核工作，將全年土地儲備任務列入全市績效目標考核體系，細化《烏魯木齊市土地儲備績效考核評分標準》，將土地收儲和征地拆遷工作任務分解到各縣（區）、各相關部門，壓實工作責任，定期通報各項工作進展情況。二是按照《關于進一步規范和優化土地供應事項申請條件的通知》（烏政辦〔2020〕75號），在項目用地掛牌出讓前，由用地所屬轄區區（縣）人民政府（或國家級開發區管委會）負責，依法依規完成項目用地征遷藍線范圍內征收補償和拆遷、清理、遷改、原權利人不動產權注銷登記等工作后，向市自然資源局提出辦理項目用地掛牌出讓手續申請。三是按照《自然資源部關于切實做好保障性住房用地供應分類調整完善住宅用地有關政策的通知》（自然資發〔2023〕186號），在城市郊區等不具備公共交通條件但景觀、區位等條件較好的區域，優化規劃用地指標，停止執行單套面積不高于144平方米、容積率不得低于1.0的供地標準。

為提振市場信心，打造土地市場良好的營商環境，按照《關于印發<關于進一步加快土地開發利用推動高質量發展實施方案>的通知》（烏政辦〔2024〕23號）要求，烏魯木齊市人民政府安排資金設立了土地收儲“資金池”，用以解決征收、遷改、道路、市政等配套基礎設施問題，全力確保土地“凈地”出讓，保障企業“拿地即可交地、交地即可開工”，降低企業土地開發成本，促進房地產業健康發展。

第（六）條：鼓勵建設高品質住房

針對此項政策，市自然資源局會同市住建局、林草局、城管局聯合印發了《關于開展烏魯木齊市城市森林花園建筑（第四代住房）試點工作的實施意見》，要求參照《城市森林花園住宅設計標準》進行設計、建設，對并容積率、建筑密度、綠地率相關計算標準進行明確。一是空中庭院住宅每戶擁有一個綠化庭院，庭院投影面積不低于每戶戶型總面積的40%，高度為兩個自然層高且不低于5.6米，外挑尺寸不小于3米不大于6米，綠化面積不小于其水平投影面積的50%，覆土深度不低于0.8米，左右相鄰的兩個綠化庭院不能有重疊的，其建筑面積不計入容積率及產權面積。二是空中園林住宅每兩層設置一個開敞式公共園林休閑平臺，同時每戶擁有一個綠化庭院，通風采光通道的總長度不低于其周長三分之一的空中公共園林休閑平臺（包括載人電梯、消防樓梯以及室外連廊走廊），其建筑面積不計入容積率及產權面積。

第（七）條：合理確定新建商品住房項目配套設施容積率

此項政策主要為降低市場主體開發成本，激發市場活力。新建住宅項目配建的幼兒園、社區用房、衛生服務站、老年日間照料中心、蔬菜直銷點等相關公服設施，如建設單位在規劃方案設計階段，與政府簽訂無償移交的文字協議，此部分建筑面積不計入項目整體容積率；同時項目中的地上自走車庫、車庫頂棚等政策中提到的相關內容，特別是建筑懸挑部分，包括設備平臺及露臺相關建筑部分，也不計入項目用地整體容積率。此部分不計入容積率部分的建筑面積，建設單位也可用于住宅及商業建設，從而提高項目整體的建筑體量，降低建設成本。

第（八）條：加快城市更新步伐

一是城中村（自建房）改造。根據2023年7月24日《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（國辦發〔2023〕25號）第二條第六款第三項：“在先行確定規劃指標、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，按照公開擇優原則，建立競爭性準入機制，組織采用公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式，相應城中村改造項目內土地可依法實施綜合評價出讓或帶設計方案出讓....”的規定，按照科學謀劃、穩妥推進，綜合施策、拆改并舉的原則，組織各區全面開展前期摸底、規劃設計、盈虧分析、資金籌措、土地整理和出讓等各項工作，由各區政府按照項目實際情況有計劃地確定城中村（自建房）年度改造計劃，有序推進各項改造工作。二是老舊小區改造。根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類3類。完善類：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要市環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車場（庫）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信報箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

第（九）條：調整商業性個人住房貸款利率和最低首付款比例

中國人民銀行、國家金融監督管理總局5月17日聯合發布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行同日宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率。

根據通知，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。同日，中國人民銀行宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

第（十）條：加大住房公積金支持力度

一是按照《住房公積金個人住房貸款業務規范》（GB/T 51267-2017）中3.2.2第8項“所申請貸款額度不應高于借款申請人（含共同申請人）公積金賬戶繳存余額的一定倍數。貸款額度與公積金賬戶繳存余額的倍數規定，應經住房公積金管理委員會批準并報上級監管部門備案后實行”。二是按照《住房公積金提取業務標準》（GB/T51353-2019）中4.2.2：“償還購房貸款本息提取，可在首次還款之日起申請，應優先用于償還住房公積金貸款或住房公積金貼息貸款”。按照《新疆住房公積金業務規范》的規定，“繳存職工每間隔1年可提取住房公積金償還商業住房貸款”。為方便繳存職工，緩解繳存職工的還貸壓力，住房公積金中心預開通住房公積金按月償還商業住房貸款的業務，程序已開發完成。

第（十一）條：支持住房“以舊換新”

根據《國務院關于印發<推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案>的通知》（國發〔2024〕7號）精神，各地要指導行業協會搭建開發企業、經紀機構、購房家庭三方對接平臺，號召三方積極參與，提供優惠和全鏈條優質服務，打通一、二手房置換鏈條。烏魯木齊市房協從今年5月開始舉辦烏魯木齊住房“舊換新、換新顏”活動，組織動員越來越多的房地產中介機構和開發企業加入，為購房者、中介、房企搭建了高效平臺，中介和房企主動降低服務傭金和銷售價格，不僅給群眾更多的選擇，促進供需匹配，而且努力解決群眾換房過程中遇到的難題，降低交易風險，提升換房效率。

第（十二）條：常態化開展商品住房團購

烏魯木齊市常態化舉辦商品房團購活動，支持科研機構、產業園區、大中專院校、企事業單位等通過團購商品住房等方式，集中解決職工住房問題。安居廣廈平臺搭建了線上營銷平臺，全景展示商品住房房源，支持房企開展互聯網銷售，購房人可線上看房選房，線上下單支付。同時，對于騰退保障性住房并有意向購買商品住房的群體，市住建局會專門進行登記，并組織團購商品房，希望房地產企業給予他們專門的購房優惠。

第（十三）條：加快辦理前期用地手續

按照市人民政府《印發關于促進烏魯木齊市房地產市場平穩健康發展的實施方案的通知》（烏政辦發〔2022〕63號）：“容缺辦理前期手續，土地出讓競買保證金按照20%確定，房地產企業在完成首期50%土地出讓金出讓金付款后，即可辦理立項備案、規劃用地許可、規劃工程許可、施工許可，確保及時開工建設”。

第（十四）條：積極推行交地即交證、交房即交證

“交房（地）即交證”服務新模式，是由不動產登記部門將權籍調查和不動產登記工作向前延伸到土地供應及房屋竣工驗收環節，主動介入、靠前服務，把原來土地供應和房屋竣工驗收等環節進行不動產登記的串聯辦理流程，變成同步并行辦理。通過“互聯網+不動產登記平臺”或現場申請的方式，提交土地首次登記、房屋首次登記及轉移登記申請并納入“交房（地）即交證”的項目，開發企業在繳清土地出讓價款、取得相關竣工驗收備案材料審批和繳清稅費后，不動產登記中心即時審批并進行登簿繕證，向開發企業頒發《不動產權證書》，實現了土地和房屋不動產登記的‘一站式’服務，達到交房（地）即交證的“雙同步、零時差”。這項新模式是不動產登記主動向各環節各領域延伸服務的一項創新，進一步打造市場化、法治化、國際化營商環境，提升涉企不動產登記工作效率。

第（十五）條：第十五條關于鼓勵企業盤活閑置存量土地

閑置存量土地是指未按照《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》約定（規定）的時限進行開發建設的土地。近年來，國家大力推動閑置存量土地盤活利用，自然資源部也相應出臺了一系列政策措施。盤活閑置存量土地，有利于提高我市土地利用結構的協調性，能夠促進土地集約節約利用。此次政策出臺，我市閑置存量房地產用地在符合國土空間規劃和保障安全的前提下，可以依法合理調整規劃條件和設計要求，優化完善建設工程設計方案。同時，支持企業采用存量土地出資（入股）、引入第三方資金等方式繼續開發土地，也可按規定分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。

第（十六）條：落實稅收優惠政策

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十一條第二款的規定：“納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，經省、自治區、直轄市稅務局批準，可以延期繳納稅款，但是最長不得超過三個月”。

按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第四十一條規定，納稅人有下列情形之一的，屬于稅收征管法第三十一條所稱特殊困難：（一）因不可抗力，導致納稅人發生較大損失，正常生產經營活動受到較大影響的；（二）當期貨幣資金在扣除應付職工工資、社會保險費后，不足以繳納稅款的。

第四十二條規定，納稅人需要延期繳納稅款的，應當在繳納稅款期限屆滿前提出申請，并報送下列材料：申請延期繳納稅款報告，當期貨幣資金余額情況及所有銀行存款賬戶的對賬單，資產負債表，應付職工工資和社會保險費等稅務機關要求提供的支出預算。

稅務機關應當自收到申請延期繳納稅款報告之日起20日內作出批準或者不予批準的決定；不予批準的，從繳納稅款期限屆滿之日起加收滯納金。