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附件

 

烏魯木齊市商品房預售資金監督管理

辦法實施細則

 

為進一步明確和細化新建商品房預售資金監管工作，增強監管工作操作性，根據《烏魯木齊市商品房預售資金監督管理辦法》（烏魯木齊市人民政府令第146號）《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）等法規文件，結合工作實際，制定本實施細則。

一、監管范圍及期限

（一）本市行政區域內申請預售許可的商品房開發項目，適用本細則。

本市拆遷安置住房、購房人無需向房地產開發企業（以下簡稱開發企業）支付房價款的項目或房源不納入資金監管范圍。

（二）監管期限自核發《商品房預售許可證》開始，至不動產首次登記后終止。

二、職責分工

（一）市住房和城鄉建設局是本市商品房預售資金監督管理的主管部門（以下簡稱主管部門），負責本實施細則的組織實施。

（二）市房屋產權交易中心是本市商品房預售資金監管機構（以下簡稱監管機構），負責商品房預售資金的監督管理工作。

（三）人民銀行分支機構負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。

（四）金融監管部門負責對商業銀行預售資金監管的規范性和合規性進行監督檢查。

三、建立商品房預售資金監管系統

（一）使用商品房預售資金監管系統（以下簡稱監管系統）開展商品房預售資金監管相關業務，通過監管系統對商品房預售資金實施網絡化管理。

（二）監管系統與交易系統的預售商品房網簽備案相關聯，做到監管資金以樓棟為基礎，以套為單位關聯，網簽合同須注明監管銀行、監管賬戶、監管賬號。

（三）通過監管系統建立預售資金監管預警機制，實時監控預售資金進出賬異常情況。

四、確定監管銀行

（一）主管部門應當會同本地人民銀行分支機構、金融監管部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定承接商品房預售資金監管業務的商業銀行（以下簡稱監管銀行），并通過門戶網站予以公示。主管部門應當與監管銀行簽訂合作協議。

（二）監管銀行應對承接商品房預售資金監管業務的分支機構嚴格監督，定期檢查，及時處置違規行為。

（三）申請監管銀行備案需提交下列電子影像資料：

1、營業執照；

2、《中華人民共和國金融許可證》；

3、委托書；

4、經辦人身份證明；

5、其他。

五、建立監管賬戶

（一）開發企業應當按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則，開立有“預售資金監管專戶”字樣的商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶），賬戶性質必須為專戶。監管賬戶名稱由開發企業名稱、“預售資金監管專戶”組成。

監管賬戶不得作為扣稅賬戶、不得支取現金或挪作他用。

（二）開發企業選擇監管銀行后登錄監管系統，錄入監管資金使用節點及企業基本信息，并向監管機構提交下列電子影像資料：

1、《商品房預售資金監管賬戶建立申請表》；

2、企業營業執照；

3、委托書；

4、經辦人身份證明；

5、其他。

監管機構收到資料后1個工作日內向開發企業出具《商品房預售資金監管賬戶建立通知書》。

開發企業持《商品房預售資金監管賬戶建立通知書》及監管銀行要求的其他相關資料到監管銀行開立監管賬戶。

（三）監管賬戶一經設立，原則上不允許變更。因特殊原因確需變更的，應當在監管資金入賬前，由監管機構、開發企業、監管銀行三方協商同意后解除原監管協議，同時按要求重新簽訂監管協議。

（四）有關部門依法擬對監管賬戶內的監管資金進行凍結、扣劃的，監管銀行有義務及時告知有關部門商品房預售資金及監管賬戶的性質，并通過監管系統及時向監管機構提供相關凍結和執行信息。

六、資金監管標準

（一）監管額度核算標準。是指商品房預售項目自開發建設開始，到項目竣工交付為止所需的單位建筑面積費用。

監管額度核算標準包括預售樓棟建筑造價成本和精裝修單方造價成本。建筑造價成本參考烏魯木齊市建設局（人民防空辦公室）、烏魯木齊市發展和改革委員會、烏魯木齊市財政局（烏建防發〔2019〕47號）文件規定計算。精裝修的項目單方造價按照每平方米1000元計算。

主管部門可根據市場價格變動適時調整監管額度核算標準。

（二）重點監管資金額度。監管賬戶內的商品房預售資金分為監管額度內預售資金（以下簡稱重點監管資金）和監管額度外預售資金（以下簡稱非重點監管資金）。重點監管資金是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金，非重點監管資金是累計進賬超出重點監管資金額度外的資金。

根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件等因素確定重點監管資金額度。重點監管資金額度=（預售樓棟建筑造價單價×預售樓棟規劃許可面積+精裝修單方造價×裝修部分建筑面積）。

（三）符合裝配式建筑、星級綠色建筑、超低能耗或近零能耗建筑設計標準要求的建設項目，商品房預售資金監管額度核算標準下調10個百分點。

七、監管協議簽訂

開發企業開立監管賬戶后，登錄監管系統打印《烏魯木齊市商品房預售資金監管協議》（以下簡稱《監管協議》），與監管銀行、監管機構簽訂三方《監管協議》，并向監管機構提交下列資料：

1、《烏魯木齊市商品房預售資金監管協議》；

2、授權委托書；

3、經辦人身份證明；

4、其他。

八、監管資金入賬管理

（一）開發企業應當將商品房預售款全部交存至監管賬戶

1、預購性款項（含定金、訂金、誠意金、認籌金等）須通過具備轉賬條件的支付通道交存至監管賬戶。

2、首付款、一次性付款和分期付款，可通過具備轉賬條件的支付通道或資金監管專用POS機交存至監管賬戶。

3、開發企業應當將監管銀行、監管賬戶、監管賬號、監管投訴電話等信息在銷售場所進行公示，并告知購房人。

（二）按揭貸款或住房公積金貸款直接發放至監管賬戶

1、購房人通過按揭貸款方式購買商品房的，由承接購房貸款（包括住房公積金貸款）的銀行直接將貸款發放至對應監管賬戶，在“附言”信息中錄入商品房預售網簽備案編號、姓名、身份證號碼。

2、監管銀行應及時核對監管賬戶資金入賬、撥付等情況，將監管賬戶數據實時同步至監管系統，確保監管系統與銀行系統數據信息一致。

九、施工進度現場查勘

（一）對項目工程形象部位進行現場查勘的，開發企業在申請撥付監管資金前向監管機構提交下列資料：

1、《商品房預售資金監管現場查勘申請表》；

2、施工進度影像資料；

3、其他。

（二）監管機構收到資料后，應當在2個工作日內完成現場查勘。

（三）監管機構應當加強查勘檔案資料的管理，并妥善保存查勘記錄、施工進度影像等資料。

十、重點監管資金撥付

重點監管資金撥付應按照工程建設進度節點予以撥付。監管資金留存比例，是指監管賬戶中的重點監管資金余額占重點監管資金額度的百分比。

（一）重點監管資金應按照下列工程建設進度節點予以撥付：

1、達到主體結構封頂的，監管資金留存比例為50%；

2、建筑主體完工五方認證的，監管資金留存比例為35%；

3、外裝飾完工的，監管資金留存比例為15%；

4、完成竣工五方認證的，監管資金留存比例為10%；

5、完成竣工驗收備案的，監管資金留存比例為5%；

6、完成不動產首次登記的，監管協議無其他約定的，可以解除商品房預售資金監管，提取全部重點監管資金。

七層（不含七層）以上的建筑，增加建設層數達三分之一節

點，監管資金留存比例為75%。建設層數達三分之二節點，監管資金留存比例為65%。

（二）開發企業申請提取重點監管資金的，應向監管機構提交下列資料：

1、《商品房預售重點監管資金撥付申請表》；

2、資金使用節點證明材料：施工進度節點，提供項目監理單位出具的建設工程形象部位證明；主體結構封頂的，提供項目監理單位出具的建設工程形象部位證明；建筑主體完工五方認證的，提供五方出具的建設工程形象部位證明；外裝飾完工的，提供項目監理單位出具的建設工程形象部位證明；竣工五方認證的，提供五方出具的建設工程形象部位證明；竣工驗收備案的，提交建設工程竣工驗收備案表；完成不動產首次登記的，提交不動產首次登記證明；

3、工程進度驗收及付款證明書；

4、按申請支付款項提供對應合同；

5、授權委托書；

6、經辦人身份證明；

7、其他。

（三）審核要求。監管機構自受理之日起2個工作日內完成審核。經審核符合規定的，出具《商品房預售重點監管資金撥付通知書》，不符合規定的，不予撥付并說明理由。

（四）重點監管資金的使用。重點監管資金應當專款專用，必須用于與本項目有關的工程建設，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。

重點監管資金不得用于支付借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及開發企業員工工資等；在商品房項目完成不動產首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的開發企業，集團公司不得抽調。

（五）明確收款賬戶。重點監管資金應直接撥付至與開發企業簽約的施工、設備供應、材料供應、監理等單位。不得撥付至開發企業一般戶。

若相關單位出具書面材料、支付憑證明確開發企業已足額支付工程進度款、采購款、監理費等費用的，可申請將對應節點內墊付的建設費用，一次性撥付至開發企業一般戶。

十一、非重點監管資金撥付

非重點監管資金可由開發企業提取使用，該資金應優先用于項目工程建設。

（一）開發企業申請提取非重點監管資金的，應向監管機構提交下列電子影像資料：

1、《商品房預售非重點監管資金撥付申請表》；

2、委托書；

3、經辦人身份證明；

4、其他。

（二）監管機構自受理之日起1個工作日內完成審核。經審核符合規定的，出具《商品房預售非重點監管資金撥付通知書》。

十二、解除監管

（一）協議解除。辦理不動產首次登記后，開發企業辦理解除監管業務的，應向監管機構提交下列電子影像資料：

1、《商品房預售資金監管協議解除及余額撥付申請表》；

2、不動產首次登記證明；

3、授權委托書；

4、經辦人身份證明；

5、其他。

監管機構收到資料后1個工作日內解除監管，向開發企業出具《商品房預售資金監管協議解除及余額撥付通知書》，開發企業到監管銀行辦理相關手續。

（二）監管賬戶注銷。監管項目辦理不動產首次登記后，開發企業辦理完成協議解除，需申請注銷監管賬戶的。應向監管機構提交下列電子影像資料：

1、《商品房預售資金監管賬戶注銷申請表》；

2、經辦人身份證明；

3、委托書；

4、其他。

監管機構收到資料后1個工作日內，向開發企業出具《商品房預售資金監管賬戶注銷通知書》，開發企業到監管銀行辦理相關手續。

監管協議解除后，監管銀行在未收到《商品房預售資金監管賬戶注銷通知書》前，不得為開發企業直接辦理銷戶業務或進行資金撥付。

十三、賬戶變更

涉及開發企業更名、監管賬戶開戶行更名，應向監管機構提交下列電子影像資料：

1、《商品房預售資金監管賬戶變更申請表》；

2、監管銀行出具更名后的支行名稱或賬號變更證明文件；

3、相關行政管理部門出具的企業名稱變更證明文件；

4、經辦人身份證明；

5、委托書；

6、其他。

監管機構收到資料后1個工作日內向開發企業出具《商品房預售資金監管賬戶變更通知書》，并按照本實施細則規定重新簽訂《監管協議》。

十四、不明資金處理

購房人未按規定方式交存購房款，或者預售資金劃撥過程中因撥付失敗返回監管賬戶形成的不明入賬，開發企業應當配合監管銀行在3個工作日內予以劃分確認至對應房屋下。

十五、銀行賬務沖正

（一）開發企業、監管銀行或購房人將資金錯誤劃入監管賬戶，造成應入賬監管資金與實際入賬監管資金不符時，開發企業應辦理銀行賬務沖正業務，應向監管機構提交下列電子影像資料：

1、《商品房預售資金監管沖正申請表》；

2、預售資金錯誤劃入監管賬戶的證明文件；

3、授權委托書；

4、經辦人身份證明；

5、其他。

（二）監管機構收到資料后1個工作日內，向開發企業出具《商品房預售資金監管沖正通知書》，開發企業于2個工作日內持《商品房預售資金監管沖正通知書》到監管銀行辦理相關手續。

十六、網簽撤銷退款

（一）購房人與開發企業按照規定辦理相關退房手續的，由開發企業自行結算退款。

購房款存入監管賬戶、且商品房買賣合同網簽備案信息已注銷的，開發企業可在監管系統申請退房款。退房款優先使用非重點監管資金支付，非重點監管資金不足的，可申請重點監管資金支付。退房款后導致重點監管資金不足的，后續購房款應補足重點監管資金。

（二）開發企業申請提取該套房屋留存在監管賬戶中的重點監管資金，應向監管機構提交下列電子影像資料：

1、《商品房預售資金監管網簽撤銷退款申請表》；

2、經辦人身份證明；

3、購房人身份證明；

4、委托書；

5、其他。

監管機構收到資料后2個工作日內，向開發企業出具《商品房預售資金監管網簽撤銷退款通知書》，開發企業持《商品房預售資金監管網簽撤銷退款通知書》到監管銀行辦理相關手續。

十七、監督管理

（一）開發企業有下列情形之一的，由監管機構責令其限期整改，并停止簽訂新增的《監管協議》，停止撥付監管資金，直至整改完成：

1、未按規定將商品房預售資金存入監管賬戶；

2、未按規定使用商品房預售資金；

3、以收取其他款項為由變相逃避監管；

4、提交虛假材料申請使用商品房預售資金；

5、其他違反預售資金監管規定的行為。

未按期整改的，監管機構可采取暫停商品房預售合同網上簽約、暫停同項目新建商品房預售許可、錄入企業不良信用檔案等行政措施督促整改。開發企業違反相關法律、法規、規章規定的，由相關執法部門依法予以處理。

（二）監管銀行存在下列行為之一的，監管機構可按照《監管協議》約定，責令其限期整改，并可暫停其新承接商品房預售資金監管業務資格，情節嚴重的，取消監管銀行資格、不得出具保函，并將違規事實通報中國人民銀行分支機構、金融監管部門。

1、未按照本規定或相關協議約定及時將按揭貸款直接發放至監管賬戶的；

2、未及時撥付重點監管資金的；

3、擅自扣劃重點監管資金的；

4、重點監管資金用以歸還開發貸款或存在其他違規行為的。

監管銀行違反《監管協議》，未經監管機構核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

（三）監管機構工作人員在預售資金監管過程中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法依規給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

十八、本實施細則由市住房和城鄉建設局負責解釋，自2025年3月11日起施行，原《烏魯木齊市商品房預售資金監督管理實施細則》（烏房規〔2023〕3號）同時廢止。

十九、本實施細則有效期為5年。